5. Монтаж многоэтажных промышленных зданий

Многоэтажные
промышленные здания проектируют и
возводят в каркасно-панельном исполнении.
Объемно-планировочное решении таких
зданий — сетка колонн 4,5х6; 6х6; 6х9; 6х12;
9х12м.

Высота зданий
3,3; 3,6; 4,8; 6; 7,2 и 8,4м. Оптимальная этажность
4…6 этажей, но может достигать и 12…20
этажей.

При возведении
многоэтажных промышленных зданий в
зависимости от условий их ввода в
эксплуатацию и материала конструкций
применяют два основных способа монтажа:
горизонтальный поэтажный или поярусный
и вертикальный по частям здания на всю
высоту.

Горизонтальный
поярусный (поэтажный) способ наиболее
распространенный, так как обеспечивает
большую жесткость и устойчивость
каркаса на всех стадиях монтажа, а также
более равномерную осадку фундамента.
Этот способ применяют при монтаже
сборных железобетонных элементов с
заделкой стыков вслед за установкой
конструкций. При этом после окончания
сборки этажа, когда бетон наберет в
стыках конструкции 70% проектной
прочности, начинают монтаж следующего
яруса.

Вертикальный
монтаж предусматривает возведение
здания отдельными частями, обычно 2…4
шага колонн сразу на всю высоту здания.
Метод значительно сокращает сроки
возведения здания с отделкой.

Колонны первого
яруса, самые тяжелые монтируют в
самостоятельном потоке. Для ускорения
производства работ, сокращения
технологических перерывов могут
применятся фундаменты стаканного типа
« с пеньками» высотой 1м, заделанными
в стакан в заводских условиях.

Оптимальным
считается технологическое решение,
при котором один монтажный кран
используют для монтажа конструкций
одного- двух температурных блоков.

В качестве
технических средств, реализующих
технологии монтажа сборных конструкций,
рекомендуются башенные , самоходные
стреловые и козловые краны.

Основное
условие монтажа – обеспечение
неизменяемости, устойчивости и прочности
каждой смонтированной части здания на
всех стадиях монтажа.

При наличии
монтажной оснастки в виде одиночных
кондукторов монтаж каркаса лучше
выполнять по раздельной схеме. Сначала
в пределах монтажного участка
устанавливают все колонны, выверяют
их, закрепляют на сварке и заделывают
стыки. После установки ригелей, сварки
и замоноличивания их узлов приступают
к монтажу элементов лестничных клеток
и укладке плит перекрытий. Сначала
укладывают распорные плиты между
колоннами, затем основные или
промежуточные. Все плиты надежно
приваривают к ригелям и швы между
элементами заделывают бетоном. К монтажу
конструкций следующего яруса приступают
после достижения бетоном в швах не
менее 70% проектной прочности.

Собирать
элементы зданий следует поэтажно. До
установки колонн на каждом ярусе на
оголовках нижестоящих колонн закрепляют
с помощью винтов кондукторы. Поднятую
краном колонну заводят в хомут кондуктора
и плавно опускают на оголовок нижестоящей
колонны. Колонны приводят в проектное
положение с помощью винтов кондуктора,
обеспечивая соосность устанавливаемой
и нижестоящих колонн. По вертикали их
выверяют с помощью винтов кондуктора.

После выверки
приступают к укладке ригелей первого
этажа яруса колонн и сварке закладных
деталей ригелей и колонн. Кондукторы
можно переставлять на следующую позицию
после сварки стыков колонн, укладки и
сварки ригелей, укладки распорных и
основных плит перекрытия.

После окончания
монтажа и сварки всех элементов 1-го
этажа яруса приступают к монтажу
элементов 2-го этажа яруса.

При наличии
групповых кондукторов монтаж выполняют
по комплексной схеме. В каждой ячейке
последовательно устанавливают, выверяют
и закрепляют все элементы каркаса и
после этого перемещают кондуктор на
следующую стоянку. После установки
колонн их раскрепляют хомутами
кондуктора, осуществляют предварительную
точечную сварку , укладывают ригели и
сваривают их стыки с колоннами, укладывают
и сваривают распорные плиты с закладными
деталями ригелей, сваривают стыки
колонн по высоте, укладывают и приваривают
основные плиты перекрытий. основную
часть этих работ выполняют с настила
группового кондуктора.

Групповой
кондуктор предназначен для сборки
каркаса с колоннами длиной до 18м,
расположенными по сетке 6х6м. Он состоит
из четырех стоек, связанных между собой
в четырех уровнях поясами в виде ферм.
Кондуктор оснащен поворотными площадками,
а также кольцевыми подмостями. На
стойках кондуктора укреплены два ряда
хомутов. Нижний и верхний ряды служат
для выверки и временного крепления к
ранее смонтированным конструкциям,
масса кондуктора около 5т.

Монтаж
многоэтажных промышленных зданий может
быть упрощен при использовании в каркасе
П-, Н-, Ш-образных рам. Это пространственные
элементы, имеющие 2…3 стойки, ригели
между ними и консоли у ригеля. Сборные
пространственные конструкции изготовляют
на высоту 1-2-х этажей, стыки этих рамных
элементов располагают по высоте в
наименее напряженных и удобных для
соединения между собой зонах, обычно
на уровне 1/3 высоты этажа.

При монтаже зданий
с безбалочными перекрытиями применяют
ту же технологию монтажа, что и для
других каркасных зданий. Однако некоторые
конструктивные особенности каркаса
требуют соблюдения определенной
последовательности работ.

В безбалочном
каркасе приняты фундаменты под колонны
стаканного типа, монолитные, сетка
колонн 6х6м. Основные элементы каркаса
– колонны квадратного сечения с
разрезкой на один или два этажа, капители
с центральным отверстием для опирания
на оголовки колонн, надколонные плиты,
укладываемые на капители в обоих
направлениях, и пролетные плиты.

Каркасы
отличаются большой жесткостью вследствие
наличия мощных капителей. При своевременном
замоноличивании такие каркасы можно
монтировать по ярусам или секциям на
полную высоту отдельно от кирпичной
кладки наружных стен и лестничных
клеток.

Монтаж многоэтажных промышленных зданий

Для монтажа многоэтажных промзданий применяют краны: козловые, башенные, самоходные, стреловые (гусеничные, пневмоколесные). Козловые краны используют при высоте монтируемого здания не более 4-х этажей, при установке в здании тяжелого и крупногабаритного технологического оборудования. Козловые краны применяют грузоподъемностью до 30 т. Башенные краны используют грузоподъемностью 5?25 т. Стреловые самоходные краны – гусеничные и пневмоколесные – грузоподъемностью до 100 т.

Несущие конструкции каркасов многоэтажных зданий состоят из колонн, ригелей и плит перекрытия и покрытия. Железобетонные колонны имеют квадратное или прямоугольное сечения от 40 х 40 до 60 х 60 см. Высота колонн, в зависимости от вертикальной разгрузки, условий изготовления, транспортирования и монтажа, может быть на 1?3 этажа (реже 5 этажей).

Железобетонные ригели имеют высоту 80 см и ширину 65 см. Железобетонные перекрытия имеют ширину: основные – 150, 300 см, доборные – 75 см. В зависимости от применяемого материала каркас многоэтажных промзданий может быть исполнен в железобетонном или металлическом вариантах. Используемая сетка колонн: 4,5 х 6,
6 х 6, 6 х 9, 6 х 12, 9 х 12 м.

В зависимости от статической схемы работы применяют три схемы: рамную, связевую и рамно-связевую.

Рамная схема – соединение колонн, ригелей и плит перекрытий в единую, жесткую и устойчивую пространственную систему. Все вертикальные и горизонтальные нагрузки передаются на узлы колонн и ригелей.

Связевая система. Отличительная особенность: колонны воспринимают вертикальные нагрузки, а вертикальные диски и ядра жесткости – горизонтальные.

Рамно-связевая система – комбинированная система: в поперечном направлении – плоские рамы, а в продольном направлении – вертикальные диафрагмы жесткости.

            Схемы монтажа.

В зависимости от направления монтажа применяют горизонтальную и вертикальную схемы монтажа.

Методы монтажа. В зависимости от степени укрупнения конструктивных элементов применяют поэлементный, блочный (линейные, плоские, объемные блоки) монтаж.

В зависимости от последовательности установки конструкций: раздельный, комплексный и комбинированный методы монтажа.

В зависимости от точности установки конструкций – выверочный и безвыверочный метод монтажа.

            Горизонтальная (поярусная) схема монтажа.

Монтаж ведется поэтажно. Достоинство – обеспечение устойчивости и пространственной жесткости; широко распространен в практике строительства.

            Вертикальная схема монтажа.

Монтаж здания отдельными частями на всю высоту здания. Недостатки: не обеспечивается достаточная пространственная жесткость здания. Достоинство: так как каркас здания возводится поэтапно, то позволяет расположить монтажный кран и склады в пределах габарита возводимого здания.

            Технологическая последовательность монтажа каркаса здания.

Здания, имеющие протяженность равную двум и более температурным блокам, разбивают на захватки. За захватку принимается размеры здания в пределах одного температурного блока (в поперечном направлении – ширина или половина ширины здания, в продольном направлении – один температурный блок). Монтаж конструктивных элементов многоэтажных зданий можно выполнять дифференцированным (раздельным), комплексным (сосредоточенным) или комбинированным (смешанным) методами. Метод монтажа зависит от объемно-планировочного и конструктивного решения здания, технических характеристик применяемых монтажных кранов, материала каркаса, вида используемой монтажной оснастки – кондукторов.

Для монтажа каркаса малоэтажных зданий в качестве оснастки применяют одиночные кондукторы. При монтаже каркаса многоэтажных зданий – групповые кондукторы, групповые кондукторы с рамно-шарнирным индикатором (РШИ), монтажные кондукторные комплекты (МКК).

К монтажу каркаса надземной части приступают после окончания работ нулевого цикла. Сначала монтируют на одной захватке колонны 1-го яруса двух?четырехэтажной разрезки: чаще применяются колонны двух- и трехэтажной разрезки. После выверки и окончательного закрепления колонн, приступают к монтажу ригелей нижнего этажа, плит перекрытия. Монтаж ригелей и плит перекрытия последующего этажа выполняется после сварки и замоноличивания стыков смонтированного этажа. Поэтажный монтаж каркаса является трудоемким, а, следовательно, наиболее продолжительным. Наиболее прогрессивным является блочный монтаж.

В заводских условиях колонны и ригели объединяют в плоские рамы двух?четырехэтажной разрезки. Такой метод позволяет снизить трудоемкость монтажа за счет сокращения объема сварки и количества стыков в несколько раз. При поэлементном методе монтаж конструкций осуществляется «со склада».

Рекомендуется при использовании блочного метода монтаж выполнять с транспортных средств. После окончательного закрепления всех конструкций каркаса 1-го яруса, приступают к монтажу каркаса 2-го яруса и т. д.

От горизонтальных складов к вертикальным многоэтажным складам

Технологии и электронная коммерция подталкивают отрасли к экспоненциальному развитию. Предприятия больше ориентированы на интеграцию рабочих пространств, включая производство, дизайн, выставочный зал и деятельность по распространению.

Население и занятость резко возросли в столичном Ванкувере в послевоенную эпоху. Прогнозируется, что в ближайшие десятилетия он будет продолжать расти, и к 2040 году будет создано более 1 000 000 человек и около 600 000 новых рабочих мест9.0003

Этот уровень роста будет трудно обеспечить, учитывая ограничения района Метро Ванкувер, поскольку их возможности расширения сильно ограничены. Некоторая защита была введена в соответствии с планом «Метро 2040» для оставшихся земель, которые еще остались.

Ограниченное предложение земли может быть преобразовано в инновационные многоэтажные промышленные здания. Metro 2040 включает требования ко всем муниципалитетам по разработке политики, а также поощрению лучшей интенсификации и использования промышленных зон для промышленного использования.

Компании в настоящее время имеют дело с населением и экономическим ростом, увеличением спроса на площади и нехваткой земли. Возможности интенсификации промышленных земель, включая многоэтажные промышленные объекты, обычно называемые «многоуровневыми» или «вертикальными», определяют эти современные тенденции и одновременно бросают вызов существующим правилам планирования.

Многоэтажное стальное здание

Промышленные объекты больше не размещаются внутри одноэтажных зданий на окраине городского сообщества. Новые виды интенсификации промышленных земель, в том числе промышленная недвижимость, коммерческая недвижимость, стальные здания, многоэтажные здания и другие многоэтажные сооружения, предлагают предприятиям дополнительное пространство для увеличения и расширения возможностей роста занятости в сообществах.

В Ванкувере застройщики промышленных земель, арендаторы, инвесторы, выборные должностные лица и планировщики понимают, насколько важны промышленные земли для обеспечения общего устойчивого развития района. Чтобы регион оставался процветающим, необходима диверсифицированная, устойчивая экономика, а также достаточное количество земли для размещения бизнеса в долгосрочной перспективе.

В этой статье мы обсудим:

• Истощение промышленных земель
• Что такое промышленная интенсификация?
• Промышленное землепользование может быть описано двумя разными способами
• Развивающаяся промышленная деятельность
• Создание: вызовы
• Вопросы муниципальной политики и планов
• Соображения на будущее
• Участие NAIOP в Ванкувере
• Передовой международный опыт

Истощение промышленных земель

Чтобы проиллюстрировать истощение запасов промышленных земель пропорционально текущему спросу на землю, необходимо принять во внимание два различных сценария: увеличение, пропорциональное текущему промышленному развитию, и увеличение спроса на землю из-за Высокий рост торговой активности в портах Ванкувера.

По первому сценарию пропорционального роста к 2021 г. промышленный спрос потребует дополнительно 900 га и еще 700 га к 2031 г. без интенсификации.

Согласно второму сценарию «Базовый плюс высокий рост экспорта/импорта» к 2021 г. спрос на земли промышленного назначения потребует дополнительных 1 400 га и еще 1 100 га к 2031 г.

При более эффективном использовании земель промышленного назначения земля может быть значительно расширена.

Что такое промышленная интенсификация?

Промышленная интенсификация, по определению, означает повышение производительности в рамках промышленной собственности или более широкое использование структуры. Примеры включают дополнительных посменных рабочих, распределительные центры с высокими потолками со стеллажами, инвестиции в автоматизацию или другие многоуровневые структуры в городских районах.

Основной целью интенсификации промышленного землепользования является обеспечение эффективного и продуктивного использования ограниченного доступного земельного пространства в Ванкувере и других регионах. Для достижения этой цели и обеспечения того, чтобы руководящие принципы не ставили ни один промышленный сектор или субрегион в невыгодное положение, наилучшим подходом является использование более чем одного показателя интенсификации, чтобы уравнять правила игры.

Различия в интенсификации потенциально существуют в большинстве промышленных секторов. Типы предприятий, которые занимают пространство, имеют множество различных эксплуатационных требований, и требования любой отрасли или бизнеса к зданию или площадке могут значительно различаться. Повышение интенсивности производства различно для каждого пользователя или отрасли, поэтому политики в Ванкувере утверждают, что конкретные цели и показатели интенсивности должны быть разработаны для всех промышленных подсекторов.

Цена вашего здания

Промышленное землепользование может быть описано двумя различными способами рабочих мест на земельный участок или здание, или количество товаров, перерабатываемых или производимых на единицу.

Плотность относится к объему пространства внутри здания, включая объемы и высоту здания, покрытие участка или соотношение площади пола. Более высокие плотности обычно коррелируют с более высокими интенсивностями, но не всегда. Единственным исключением являются промышленные здания или коммерческая недвижимость, занимающие много земли, с высокой пропускной способностью, которая не требует больших сооружений, таких как лесопилка. Эти виды деятельности требуют земли для наружных материалов и оборудования для хранения, парковки транспортных средств и погрузки грузовиков.

Интенсификация: движущие силы и преимущества

Многоэтажные промышленные сооружения распространены в Восточной Азии. Компании были вынуждены либо выполнять, либо наращивать свои потребности в площадях из-за отсутствия доступной земли. Однако для того, чтобы эти типы структур были жизнеспособными, стоимость земли должна быть достаточно высокой, чтобы оправдать дополнительные затраты на развитие.

В Северной Америке всего несколько многоуровневых построек, но все больше проектов реализуется в местах с дорогой стоимостью земли, таких как Нью-Йорк, Сан-Франциско, Сиэтл и Нью-Йорк.

Метро Ванкувер, например, имеет самый большой порт в Канаде и население более 2,5 миллионов человек. Площади промышленных земель в регионе значительно сократились, что проявляется во многих аспектах, включая низкие вакантные площади и арендные ставки, а также рост цен на землю, которые являются самыми высокими в Северной Америке. Исследование Colliers International за третий квартал 2019 года показало, что 10-й квартал подряд уровень вакантных площадей в промышленности Ванкувера был ниже 2%. В настоящее время средняя тройная чистая арендная плата выросла на 25% за последние два года. Силы, которые стимулируют спрос и предложение, стимулируют плотные и интенсивные формы промышленной экспансии, такие как многоэтажные промышленные объекты.

Многочисленные выгоды для общества и промышленности в юрисдикциях с ограниченной земельной базой возможны благодаря промышленной интенсификации, например: более эффективное использование ресурсов, снижение нагрузки на землепользование в регионе и переход от сельскохозяйственных к промышленным.

Создание дополнительных производственных площадей и увеличение мощностей для промышленного использования за счет строительства многоуровневых промышленных сооружений становится все более сложной задачей, поскольку становится все труднее найти промышленное землепользование.

Совместное размещение или кластеризация связанных операций поддерживает системы экономики замкнутого цикла и эко-промышленные сети. Компании используют эти инновационные комплексы для совместного использования ресурсов, таких как одноранговое кредитование, или для использования побочных продуктов друг друга (например, материальных циклов) для повышения эффективности.

Это станет важным и неизбежным в долгосрочной перспективе, учитывая ограниченное количество оставшейся земли.

Развивающаяся промышленная деятельность

Промышленное и вспомогательное использование становится все более разнообразным и быстро развивается. Некоторые виды использования требуют новых и различных видов пространств.

Некоторые виды коммерческой деятельности не вписываются в традиционные промышленные понятия «легкий» или «тяжелый» и могут варьироваться от креатива/медиа/дизайна, передовых технологий, развивающегося сектора электронной коммерции, промышленной сборки/изготовления в гибких пространствах, местное «движение производителей», лаборатории, мастерские, техническое обслуживание оборудования, пищевая промышленность, производство и складирование в небольших операциях (поставщики запчастей) или в больших однопользовательских зданиях, а также в обычном распределении.

Промышленные зоны могут иметь коммерческую или вспомогательную деятельность, которая связана с основным промышленным использованием или поддерживает его. Они также могут предоставить местным работникам удобства. Если разрешено слишком много торговых или офисных площадей, устоявшееся промышленное использование может быть либо вытеснено, либо дестабилизировано из-за увеличения арендной платы за недвижимость, налогов и стоимости земли, а также вызвать конфликты в отношении землепользования.

Застройка: проблемы

Многоэтажные промышленные объекты, по сравнению с обычными одноэтажными зданиями, дороже в строительстве и сложнее в проектировании. Часто требуются подземные парковки, а также лифты и лестницы. Функциональные конструктивные особенности для промышленных жителей включают несущие полы, особые требования к расстоянию между колоннами и высоте потолков, определенную ширину коридоров, пандусов для грузовиков или грузовых лифтов, а также погрузочных площадок. Структурированные парковки и многоуровневые здания сокращают полезную площадь за счет введения дополнительных конструкций, таких как пандусы для автомобилей, которые не используются в типичных одноуровневых промышленных сооружениях с наземной парковкой, в дополнение к коридорам, лифтам и лестницам.

Многоэтажный стальной склад

Чтобы проекты стали финансово жизнеспособными, дополнительные расходы потребуют более высокой арендной платы. В некоторых случаях может потребоваться промышленная застройка с более высокой плотностью, включая коммерческое или вспомогательное использование, связанное с основным арендатором здания, который может перекрестно субсидировать всю стоимость конструкции. В Канаде, например, текущие многоуровневые промышленные проекты связаны с расслоением владения. Как и в кондоминиуме, квартиры находятся в собственности, а не в аренде. Эти разработки финансируются за счет предварительной продажи новых единиц.

При определенных обстоятельствах плотность ограничивается функциональными и нормативными требованиями к загрузке, отступам и стоянке.

Соображения относительно муниципальной политики и планов

Многоуровневая промышленная экспансия коммерческой недвижимости последовала международным тенденциям к уплотнению и интенсификации и создала дополнительные промышленные мощности. Интенсификация также приносит пользу сообществу за счет рабочих мест и увеличения налоговой базы, что может стимулировать экономический рост.

Предприятия во многих городах Северной Америки развиваются и принимают стратегии занятости, экономики и промышленности, чтобы устранить барьеры и открыть новые возможности. Регулирование может разрешать новые виды бизнеса и модели с учетом основных политических соображений. Эти новые промышленные формы также должны быть признаны муниципалитетами, в то время как устоявшиеся виды использования остаются нетронутыми.

Склад многоэтажных стальных зданий

Для увеличения промышленного роста при пересмотре политики землепользования муниципалитеты должны попытаться устранить устаревшие барьеры интенсификации/уплотнения, принимая во внимание следующее:

Допустимое промышленное использование

Следует добавить новые виды промышленного использования, которые не фигурируют в действующих подзаконных актах о промышленном зонировании, такие как интегрированные рабочие места, доставка «последней мили» и электронная коммерция.

Непромышленное использование

Любое непромышленное использование должно быть ограничено дополнительными весами, которые поддерживают только основные промышленные операции.

Ограничения по плотности

Ограничения по плотности, включая ограничения по высоте и отступы зданий, а также максимальное покрытие площадки и коэффициент площади пола, должны быть скорректированы соответствующим образом.

Требования к парковке

Минимальная парковка в городских районах и местах, расположенных вблизи зон общественного транспорта, должна быть сокращена.

Государственные органы обеспокоены тем, что некоторые строительные площадки коммерческой недвижимости не будут использоваться по назначению. Муниципалитеты должны обеспечивать соблюдение лицензирования бизнеса и разрешений на размещение, чтобы обеспечить промышленное использование помещения за пределами определенного зонирования.

Цена вашего здания

Соображения на будущее

Одной из важных составляющих региональной экономики является девелопмент промышленной недвижимости. Несмотря на то, что некоторые виды землепользования будут интенсивно использоваться, многоэтажные здания становятся волной будущего, а муниципальные постановления и планы должны обучать рыночные силы, реагируя на промышленные потребности, не забывая при этом о других целях сообщества. Двигаясь вперед, разветвления заключаются в балансировании гибких правил, потребностей бизнеса, жизнеспособности развития и промышленных тенденций вместе с другими интересами сообщества. Промышленное использование усиливается за счет вызовов и возможностей без потери промышленных функций земли.

NAIOP Vancouver Involvement

Чтобы координировать планирование с ограниченной земельной базой, орган планирования в Ванкувере рассмотрит эти вопросы и изучит политические действия и варианты, такие как интенсификация промышленности в региональной стратегии промышленных земель.

Комитет по интенсивному использованию промышленных земель спонсируется NAIOP Vancouver. Они будут изучать, как можно продвигать интенсификацию. Организация признает три разных типа земли, включая аренду жилья через многоуровневую городскую арендуемую недвижимость, многоуровневую промышленную городскую собственность и многоуровневое производство / логистику.

В июне 2019 года NAIOP Vancouver организовал панельное мероприятие в рамках этой инициативы для обсуждения тенденций, влияющих на использование промышленных земель, а также возможности их интенсификации.

Некоторые из ключевых областей деятельности NAIOP Vancouver включают:

• Определение муниципальной политики, необходимой для облегчения и обеспечения интенсификации
• Экономическая жизнеспособность интенсификации
• Стратегии по более эффективному использованию ограниченного предложения доступных промышленных земель
• Оценка спроса на многоуровневые объекты с точки зрения промышленных компаний
• Анализ передового опыта других муниципалитетов

Передовой международный опыт

Непромышленные предприятия посягают на все юрисдикции, которые в настоящее время сталкиваются с нехваткой земли под промышленные нужды. Особую озабоченность вызывает подсобное и офисное использование, поскольку они могут как дестабилизировать цены на землю, так и вытеснить настоящих промышленных пользователей из ландшафта. Некоторые отрасли вытесняются из-за высоких цен на землю во многих городах-районах. Ванкувер в настоящее время сталкивается с этим явлением, поскольку каждая юрисдикция пытается контролировать количество разрешенных аксессуаров и офисов, чтобы смягчить эту проблему.

Недавно были изучены исследования, планы и стратегии промышленного землепользования в нескольких городах за пределами Ванкувера.

Все эти города имеют разные системы управления, транспортные сети, нагрузку на землепользование из-за непромышленной деятельности, модели развития и историю. Кроме того, существуют различные определения и представления об интенсификации производства. Юрисдикции различаются в отношении деталей и направленности этих планов. Промышленная охрана земель более распространена в городах с нехваткой земли.

Требования к землепользованию и строительству часто меняются, чтобы приспособиться к меняющейся экономике. Одним из таких примеров является Гонконг. Их промышленная деятельность переместилась на материковую часть Китая, что позволило адаптировать промышленные здания под коммерческие и офисные помещения.

В Сингапуре применяется нисходящий подход к развитию. Усилия по интенсификации осуществляются через их правительство, чтобы сделать землю более эффективной и продуктивной.

В Лондоне в настоящее время поощряются многофункциональные застройки с высокой плотностью застройки, в частности, они ориентированы на вертикальное размещение отраслей. Недавно они разработали матрицу, которая определяет совместимые и подходящие варианты использования вертикальной интенсификации.

Порт Роттердама в Нидерландах сосредоточен на кластеризации и поддержании эффективного землепользования для собственных целей интенсификации.

В Сан-Франциско высокие цены наряду с ограниченным предложением земли привели к потере многих отраслей промышленности в других частях района, включая муниципалитеты с более низкими затратами. Несколько других городов в Северной Америке также пересматривают большие запасы устаревших промышленных зданий, пытаясь превратить их в современные промышленные сооружения, а не использовать их в непромышленных целях.

В двух американских городах предпринимаются уникальные шаги по интенсификации промышленных земель. В Сиэтле проходят испытания площадки пилотного проекта в тех областях, где могут быть реализованы политики, поощряющие интенсификацию. В Портленде в 2012 году был проведен анализ предложения промышленных земель, в том числе обсуждение измерения эффективности использования промышленных земель. Тоннаж груза и добавленная стоимость были двумя альтернативными мерами, предложенными в исследовании, которые ослабят давление и поддержат защиту от другого коммерческого использования и повысят эффективность производства.

Высокие максимальные коэффициенты площади пола, или FAR, разрешены в юрисдикциях зонирования Северной Америки. Однако фактические FAR отражают общий рыночный и финансовый спрос, поэтому они значительно ниже.

Другие виды использования в промышленных зонах, включая дополнительные офисные помещения, могут создать некоторую напряженность. Использование вспомогательных офисов для производственной деятельности указано в правилах зонирования, но ограничения по размеру различаются. В некоторых случаях подзаконные акты о зонировании разрешают большие объемы непромышленной деятельности, что потенциально отпугивает промышленных пользователей.

По сравнению с территорией столичного Ванкувера плотность и интенсивность промышленных земель в большинстве юрисдикций Северной Америки относительно низки. На все юрисдикции Ванкувера оказывается давление с целью перевести промышленные земли в другие виды использования.

Вместо того, чтобы сосредоточиться на интенсификации, юрисдикции сосредоточены в первую очередь на защите запасов промышленных земель и решении проблем спада в промышленности.

В Северной Америке появилось несколько новых примеров многоуровневой или более плотной промышленной застройки. Новая застройка повышенной плотности включает в себя значительное количество офисных помещений или других непромышленных элементов. Старые многоэтажные стальные здания много лет назад строились в совсем других условиях. Сегодня многие из этих зданий были перепрофилированы для непромышленного использования. Одноэтажные здания, как правило, предпочтительны в современной промышленности для практических целей и требуют легкого доступа и хорошего местоположения.

Азия имеет крайне ограниченную территорию, а также растущую экономику и население. У них также есть сильное государственное агентство. Для некоторых секторов строятся многоуровневые промышленные сооружения, в то время как в Европе некоторые старые многоуровневые исторические сооружения либо перепрофилируются, либо все еще используются в промышленных целях.

Оригинальная статья, опубликованная на сайте naiop.org, «От горизонтальной к вертикальной интенсификации производства растет».

Большие возможности: крупноформатные многоуровневые промышленные здания | НАИОП

Эти объекты могут иметь важное значение в районах с ограниченным предложением земли.

В связи с высоким спросом на промышленные площади и ограниченным предложением земли в некоторых регионах все больше девелоперов изучают возможности промышленного уплотнения. Эти новые построенные формы вмещают больше площади на заданном участке земли, более эффективно используя ценный ресурс. Это особенно важно в период низкой доли вакантных площадей и роста арендной платы.

Поднимаясь выше

Тенденция промышленной интенсификации началась на ценных городских участках менее одного акра. Эти здания, как правило, четырехэтажные, с легкими промышленными помещениями на первом этаже и мезонином. На верхних этажах расположены офисные помещения. Кроме того, в этих небольших помещениях и удобствах на крыше есть один или два уровня подземной парковки, соединенные грузовым лифтом. (См. «От горизонтального к вертикальному: рост промышленной интенсификации» автора в весеннем выпуске журнала «Развитие» за 2020 г.) В этих условиях офисный компонент, часто занимаемый предприятиями технологического сектора, помогает поддерживать финансовую жизнеспособность общий проект.

Джорджтаунский перекресток в Сиэтле был назван первым современным трехэтажным промышленным складом в США. Он имеет рампы для грузовиков, ведущие к погрузочным площадкам на втором и третьем этажах, а также грузовые лифты, доступные для вилочного погрузчика. Предоставлено Prologis. На восточноазиатских рынках уже существуют многоуровневые склады, предназначенные для мелкосерийного производства и местной дистрибуции, с доступом для небольших грузовиков через кольцевую рампу. Однако индустриальная интенсификация только недавно приобрела популярность в некоторых городах Северной Америки.

Промышленное развитие является высшим достижением принципа «форма следует за функцией» — эксплуатационные требования имеют первостепенное значение, а эстетика приходит позже. Площадь типичных распределительных центров составляет от 400 000 до 600 000 квадратных футов. С палубами глубиной до 130 футов они обеспечивают достаточное пространство для маневрирования для тракторных прицепов длиной 53 фута. Эти объекты также имеют высокие передаточные отношения дверей дока, расстояние между колоннами 40 футов на 40 футов и потолки высотой от 32 до 40 футов для большего кубического объема, с небольшими антресолями и офисными помещениями. У них может быть один арендатор или несколько арендаторов.

Обычные одноэтажные конструкции могут обеспечить оптимальное соотношение площади пола (FAR), показатель общей площади этажа здания по отношению к размеру земли, на которой оно расположено, за счет рационального размещения зданий. Это также может оптимизировать зоны загрузки грузовиков и наземные парковки. Следующий шаг — буквально выход на следующий уровень — двух- или трехэтажные здания с рампой для грузовиков на верхние уровни.

Драйверы и возможности

В районах с ограниченными промышленными площадями и сильным рынком с миллионами потребителей, которые все чаще ожидают доставки на дом через электронную торговлю, фирмы сталкиваются с дилеммой: либо строиться, либо переезжать в поисках более подходящего жилья. Стремительный рост цен на землю является одновременно и реакцией на ее нехватку, и стимулом для ее более эффективного использования.

Благодаря промышленному уплотнению появляется возможность строить выше, чтобы распределить затраты на землю по большей площади. Более широкое сообщество может извлечь выгоду из эффективного использования земли, увеличения возможностей для размещения рабочих мест и улучшения транспортной инфраструктуры вокруг проекта. Потенциальные усовершенствования транспорта могут включать в себя более эффективную систему перевозки грузов (поскольку грузовикам не нужно ехать так далеко) и транзитные услуги для рабочих.

Множество проблем

Существует длинный список проблем многоэтажных зданий: нестандартные разрешения, высокая стоимость строительства, многогранность конструкции и сложные требования к конструкции. Эти здания намного тяжелее, что может потребовать фундаментов с большей предварительной нагрузкой или забивкой свай, особенно на участках с проблемами геотехнической устойчивости и плохих почвенных условий. Более толстые плиты перекрытия и больше колонн необходимы для поддержки временных нагрузок порядка 500-750 фунтов на квадратный фут на нижнем этаже и 250-300 фунтов на верхних этажах. Сверхплоские полы также необходимы для стеллажных систем и оборудования автоматизации.

Перекрёсток Джорджтауна в Сиэтле ночью. Разработанный Prologis комплекс площадью 590 000 квадратных футов и площадью 14 акров имеет более 100 доков и 635 парковочных мест. Prologis

Еще больше усложняет ситуацию то, что потребность в лестницах, пандусах и других общих объектах в многоуровневых зданиях уменьшает количество полезной площади. Одноуровневые промышленные здания в основном эффективны на 100%, поскольку вся общая площадь здания может быть сдана в аренду. Это не относится к многоуровневым зданиям, потому что часть пространства теряется для размещения лифтов и лестниц. Кроме того, на работу арендаторов влияют более крупные колонны и более узкое расстояние между колоннами, которые необходимы для поддержки веса верхних этажей. В противном случае достичь высоких потолков, которые можно увидеть в некоторых современных одноэтажных зданиях, может быть невозможно.

Первому поколению арендаторов, возможно, не нужны все эти функции здания, но их включение может продлить функциональный срок инвестиций на долгосрочную выгоду арендодателя. На некоторых сильных рынках некоторые объекты недвижимости с такими характеристиками даже строятся по спецификациям с расчетом на то, что арендаторы смогут быть защищены во время строительства.

Однако затраты на строительство этих продуктов могут быть в 2,5 раза выше, чем при традиционной разработке. В более высоких зданиях нельзя использовать бетонные стены с откидными панелями; они требуют сборных компонентов и стальной арматуры. Более длительные сроки и сложные разработки повышают риск проекта и профиль финансирования. Кроме того, многоуровневые здания не могут быть построены поэтапно, чтобы удовлетворить рыночный спрос. Они должны быть построены все сразу, что может быть проблемой для предварительной аренды.

Жизнеспособность требует наличия больших площадок, разрешений государственных органов, эффективного проектирования, управляемых затрат на строительство, адекватной экономии за счет масштаба и высокой арендной платы.

Промышленный дизайн

Как отмечалось ранее, для многоуровневых конструкций требуются усиленные колонны, способные выдержать вес верхних этажей, и большие настилы, обеспечивающие доступ грузовиков к погрузочным платформам. Они также должны удовлетворять требованиям норм для защиты от распространения огня, обеспечения доступа пожарных машин и обеспечения адекватной вертикальной циркуляции. Доступ на верхний уровень может осуществляться через прямую рампу для грузовиков сбоку здания, меньшую рампу или грузовой лифт для перемещения более легких грузов на верхний этаж. Расстояние между столбцами – особая проблема; более крупные колонны должны располагаться вертикально, чтобы избежать переноса плит между этажами.

Наряду с модернизированными инженерными сетями, такими как электроснабжение, постоянно расширяются меры по обеспечению устойчивости, такие как изолированные стены, светодиодное освещение с датчиками движения, очистка ливневых вод и зарядка электромобилей. Короче говоря, эти здания сталкиваются с более высокими затратами на строительство по нескольким направлениям — не только из-за многоуровневой конструкции и большего количества фундаментов и колонн, но и из-за более высоких ожиданий в отношении характеристик устойчивости.

Что касается парковки, то еще одной проблемой является обеспечение необходимого количества мест для рабочих и транспортных средств. Подземные парковки, хотя и более распространены на небольших объектах, обычно не возможны для крупных промышленных зданий. Легкие транспортные средства могут парковаться на крыше, хотя для этого потребуется доступ к пандусу и дополнительная опора конструкции. Некоторые застройщики изучили альтернативные конструкции, например, размещение парковки на палубе между верхним и нижним уровнями для достижения структурной эффективности. Участки с уклоном могут обеспечить доступ к нижнему уровню здания с одной стороны и верхнему уровню с другой стороны, что устраняет необходимость в пандусах.

В этих зданиях располагаются распределительные центры крупных розничных торговцев или сторонних логистических фирм. Эти предприятия, как правило, хотят инвестировать свой капитал в свою деятельность, а не в недвижимость, поэтому более распространена аренда, а не право собственности. (Обратное часто имеет место для более мелких единиц, которые могут быть куплены в качестве предпродажных инвестиций.) Таким образом, институциональный застройщик, такой как пенсионный фонд или инвестор REIT, скорее всего, сохранит долгосрочное право собственности на недвижимость, продавец-разработчик.

Примеры разработки

Проект Georgetown Crossroads в Сиэтле является примером крупного многоуровневого распределительного центра. Трехэтажное здание площадью 590 000 квадратных футов, спроектированное Prologis, имеет рампы для грузовиков, ведущие к погрузочным площадкам на втором этаже, а на третий этаж можно добраться с помощью грузовых лифтов. Участок площадью 14 акров обеспечивает покрытие 40%, с уменьшенным размером здания на верхних этажах, до 100 доков на обоих уровнях и 635 парковочных мест. Он имеет FAR 1,0. Он расположен в пяти минутах от центра Сиэтла и порта Сиэтла, с легким доступом к автомагистралям и общественному транспорту.

В Британской Колумбии город Бернаби недалеко от Ванкувера является домом для комплекса Riverbend компании Oxford Properties. Двухэтажное здание площадью 707 000 квадратных футов на 21 акре имеет покрытие 50%, отапливаемый внешний пандус с уклоном 6,8%, 739 парковочных мест и высоту потолков 32 фута на первом этаже и 28 футов на втором этаже. . ФАР 0,8.

Другие примеры в Северной Америке включают 2505 Bruckner в Бронксе в Нью-Йорке, двухэтажный городской логистический центр площадью 968 000 квадратных футов на 20 акрах, с высотой потолков от 28 футов на верхнем этаже до 32 футов на втором этаже. нижний этаж и охват 34%. Также в районе Нью-Йорка промышленный парк Sunset площадью 18 акров в Бруклине имеет сложный пандус и конструкцию доступа, которая позволяет каждому уровню иметь потенциал для кросс-докинга. Площадь здания составляет 1,3 миллиона квадратных футов, что обеспечивает плотность 1,66 FAR. (См. рамку ниже.)

Доступ к основным транспортным сетям, таким как автомагистрали, портовые сооружения и железнодорожные терминалы, имеет решающее значение для крупных распределительных операций. Поскольку им требуется больше места для перевозки грузов и погрузки, покрытие строительной площадки может составлять половину от почти 90%, достигнутого в небольших городских промышленных объектах, которые имеют доступ с задней полосы движения.

Примеры политик

Район Ванкувера имеет ограниченное предложение земли, но при этом является домом для крупнейшего порта в Канаде и растущего населения. Эти факторы оказывают серьезное влияние на ответные меры политики.

Региональный округ Метро Ванкувер, который занимается долгосрочным управлением ростом, десятилетиями занимается изучением вопросов промышленного землепользования. Недавно была завершена Региональная стратегия промышленных земель, в которой «представлено видение будущего промышленных земель в Метро Ванкувере до 2050 года и представлен набор рекомендаций, которыми можно руководствоваться для широкого круга действий заинтересованных сторон для достижения этого видения». Кроме того, он каждые пять лет проводит комплексную региональную инвентаризацию промышленных земель, изучает возможности интенсификации и уплотнения промышленных земель и обновляет региональную стратегию роста для усиления политики по охране и использованию промышленных земель.

Новое наложение земель, ориентированных на торговлю, предназначенное для таких целей, как терминальные объекты, распределительные центры, склады, хранение контейнеров и транспортно-экспедиторская деятельность, связанная с национальной торговлей, охватывает большие участки, расположенные недалеко от основной транспортной инфраструктуры. Это защищает такие земли от расслоения землевладения и мелкоучасткового дробления.

В регионе город Ричмонд предпринял Инициативу по интенсификации промышленных земель, чтобы задокументировать коэффициенты промышленного использования с использованием ряда различных мер. Он также стремится продвигать уплотнение, проверяя финансовую жизнеспособность различных построенных форм. Ричмонд, который имеет значительное количество портов и логистики, а также защищенную сельскохозяйственную базу, хочет разместить больше промышленной деятельности на фиксированном земельном участке промышленного назначения. Город внес поправки в свои промышленные зоны, чтобы снять устаревшие ограничения на плотность застройки и скорректировать разрешенные виды использования, чтобы исключить некоторые непромышленные виды деятельности и добавить новые виды промышленности.

Извлеченные уроки

Для поощрения промышленного развития с более высокой плотностью населения муниципалитетам следует рассмотреть возможность обновления положений о зонировании и политики планирования с учетом новых форм застройки. Это может означать корректировку пределов плотности, таких как максимальная высота здания и площадь участка, а также разрешение традиционного и нового промышленного использования при запрещении непромышленного использования. Кроме того, может потребоваться пересмотр стандартов парковки. В будущем большая зависимость от автоматизации логистических объектов будет означать меньшее количество сотрудников, что может снизить потребность в парковке на территории. Другие объекты могут быть более загружены персоналом и нуждаться в парковке для автомобилей компании, что, возможно, может быть решено за счет предоставления общих парковочных мест.

Политика может включать в себя такие стимулы, как отказ от платы/платы за строительство промышленных площадей на верхних этажах, помощь в благоустройстве территории, обслуживании инфраструктуры и рекультивации почвы. Стратегии, подобные этой, могут быть нацелены на старые объекты, которые можно было бы переоборудовать для промышленного использования с более высокой плотностью.

Застройщики могут проводить сборку земельных участков для создания более крупных площадок, обеспечивающих эффективность. Например, уникальные сайты с уклонами могут не нуждаться в пандусах. Сочетание дополнительных арендных площадей и повышения арендных ставок может компенсировать затраты на развитие. В некоторых случаях застройщики владеют землей в течение многих лет, что позволяет им использовать исторически более низкие цены на землю для рационализации более высоких затрат на строительство.

Путь к увеличению промышленных мощностей на фиксированном участке земли от малой урбанистической интенсификации до крупноформатной пригородной интенсификации — застройка. Еще несколько лет назад к многоуровневым промышленным проектам относились с большим скептицизмом, а сейчас они строятся. Возможность промышленного масштаба для решения этой задачи потребует инновационных решений в области планирования и разработки.

Эрик Адернек , RPP, MCIP, консультант по планированию промышленных земель. С ним можно связаться по адресу [email protected]. На его веб-сайте www.MVindustriallands.com размещены ресурсы по вопросам планирования и развития промышленных земель.

Выполнение многоэтажных промышленных работ Электронная коммерция стимулирует рост в районах, где раньше стояли высокие торговые центры, а многоэтажные здания сегодня являются основным направлением промышленного развития. В промышленном парке Сансет в Бруклине находится четырехэтажный распределительный центр площадью 1,3 миллиона квадратных футов — крупнейший многоэтажный склад в США. Он новаторский по своим масштабам и дизайну, но не без своих проблем. Итак, каковы проблемы с многоэтажностью и как разработчики могут заставить ее работать? Панель на выставке NAIOP I.CON East 2019пытался ответить на этот сложный вопрос. Лесли Лэнн , управляющий директор JLL, сказал, что основной движущей силой многоэтажных домов является максимальное приближение к потребительской базе. Эта близость — это больше, чем просто пробег — это время, необходимое для доставки товара потребителю. Например, склад в Нью-Джерси расположен всего в пяти милях от Бруклина, но добраться от склада к потребителю и обратно менее чем за два часа бывает непросто. «Аренда — это небольшая часть общей стоимости логистики», — сказал Дов Герц , президент DH Property Holdings. Большие фиксированные затраты связаны с транспортом — расходы на фургоны, бензин и дорожные сборы — и рабочей силой. Если водитель может сделать больше доставок из таких мест, как Бруклин, а не Медоулендс в Нью-Джерси, затраты на аренду в основном поглощаются стоимостью логистики. Самой большой проблемой для Hertz является определение подходящего места для многоэтажного строительства. «Найти достаточно большой участок промышленной земли, который находится в соответствующем подразделе кодекса промышленного зонирования (квалифицирует землю для снижения налогов) для строительства функционального здания класса А, буквально все равно, что искать иголку в стоге сена», — сказал он. Герц сказал, что, по его мнению, минимальный размер земли для многоэтажного дома составляет четыре акра, что дает земле достаточную глубину, чтобы подняться до второго этажа. И не забывайте про финансирование. «Если первым препятствием является поиск участка земли, то вторым является убеждение долевых партнеров в том, что это действительно будет карандашом», — сказал Герц. «Партнеры по акциям говорят, что хотят это сделать и верят в продукт, но говорят, что будет невозможно провести проект мимо инвестиционного комитета. Тогда есть один — тот, кто верит в проект и вложит свои деньги в то, что говорит». Однако, как только партнер по капиталу будет привлечен, они будут рассматривать это как давнюю задержку, сказал Джефф Миланаик , директор Bridge Development Partners. «Эти сайты так малочисленны, что инвесторы понимают, что они никогда не смогут воспроизвести его снова», — сказал он. Другие проблемы связаны с ожиданиями арендаторов, особенно арендаторов, которые привыкли к более открытым пространствам, таким как Луговые земли. «Многие арендаторы привыкли к обильным наземным парковкам, чего нет в городских многоэтажках», — сказал Брайан Милберг , старший партнер Sitex Group. Многоэтажный дом подойдет не каждому арендатору. «Если вашей компании не нужно размещаться в этих удачно расположенных многоэтажных зданиях, то и не будет», — сказал Ланн. «Некоторые компании останутся в таких районах, как Медоулендс, вместо того, чтобы приезжать в Бруклин. И если компании там не нужно, она пойдет на юг или на запад. По сути, это становится вопросом спроса и предложения, и компании, которые должны работать на более городских рынках, заставят его работать». Доставка товаров на объект и из него может быть проблемой, особенно для таких проектов, как промышленный парк Сансет, которые окружены улицами, которые не могут выдержать несколько больших грузовиков. Это означает, что товары поступают в непиковые часы, сказал Миланаик, и иногда товары перегружаются из больших грузовиков в небольшие фургоны, чтобы доставить их на объект.